鶯歌區公寓  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 429 近鳳鳴火車站【公寓】鶯歌區大湖路548巷1弄9號4樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~556.8 萬~~445.5 萬
參考單價：16.82 萬/坪
地址：新北市鶯歌區大湖路 548巷 1弄 9號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：115職一10金
法院別：金服公司
投標日：115/04/29
保證金：89.1 萬元
拍賣情況：待標
拍次：三拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：26.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.54 坪
附屬建物面積：4.94 坪
土地面積：9.66 坪
樓別/樓高： 4樓 / 4樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具競爭力：參考單價約 21.03 萬/坪，總價 556.8 萬元，對於新北市鶯歌區來說，門檻相對較低。 2. 交通與地理位置：位於鳳鳴火車站附近，通勤便捷，生活機能可能較為成熟。 3. 點交保障：拍賣公告註明法院已會同警方履勘，並確認拍定後應予點交，降低無法入住的風險。 4. 建物結構：屬 RC 構造（鋼筋混凝土），結構安全性通常優於早期磚造房屋。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋達 45 年，可能面臨管路老舊、外觀修繕等問題，維護成本較高。 2. 樓層位置：位於 4 樓頂樓（總共 4 樓），且為公寓無電梯，對長者或不習慣爬樓梯者不便。 3. 缺乏車位：坪數內未包含車位，需額外尋找停車空間或負擔租車位費用。 4. 居住現況：雖確認點交，但標的物目前仍由債務人自行使用，搬遷過程可能需配合時間與流程。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：若以法拍價取得後進行適當裝修或翻新，售價或租金收益可能有提升空間。 2. 市場調整期：此價格處於拍賣第二標待標階段，後續若有第三標，底價可能進一步下調，仍有議價空間。 3. 自住改造：適合有意願投資資金進行室內翻修的買方，可改善居住環境以符合現代需求。
威脅 (Threats)	1. 融資限制：銀行對於高屋齡房屋可能縮短貸款年限或降低貸款成數，增加買房者自付額。 2. 驅遷風險：雖法院公告應點交，但若債務人配合度低，執行過程中仍可能產生拖延或法律糾紛成本。 3. 轉手難度：高屋齡、無電梯的公寓在未來二手市場流通性較差，接盤客群可能受限。 4. 居住品質風險：頂樓可能有漏水隱憂，需特別留意建物狀況，避免購入後產生額外維修支出。

物件評論

此物件屬於典型的「低價法拍老公寓」，適合預算有限但願意承擔一定程度的裝修與風險的購屋者，或是尋找收租標地的投資者。從價格面來看，每坪約 21 萬的價格在鶯歌區確實具有吸引力，且鳳鳴火車站周邊交通便利，具備基本的居住價值。然而，必須正視的是「45 年屋齡」與「無電梯頂樓」這兩個顯著缺點，這會直接影響未來的銀行貸款額度以及長期居住舒適度。

綜合來看，此物件值得考量，但僅限於特定族群。若您計畫自行翻修後自住、長期持有投資，或資金充裕可現金購買並評估過點交風險，則是一個進入該區域的切入點；若您追求新成屋的便利性、家中有長者需無障礙設計，或是希望貸款條件優渥，則建議避開此類高屋齡頂樓公寓。在參與投標前，強烈建議您親自或委託專業代書進一步確認現場細節及貸款可行性。

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